Czy można kupić mieszkanie bez zdolności kredytowej?

Zdolność kredytowa to pojęcie, które spędza sen z oczu niejednego inwestora na rynku mieszkaniowym. Dlaczego zdolność kredytowa jest istotna? Od czego zależy jej ocena?

Zobowiązanie kredytowe – kiedy jest konieczne?

Zakup mieszkania w najczęstszej ilości przypadków wiąże się z powstaniem zobowiązania kredytowego. Można go uniknąć, kiedy inwestycja w nieruchomość jest w stu procentach finansowana ze środków własnych, niemniej są to rzadkie przypadki – w końcu nie każdy jest w posiadaniu kilkuset tysięcy złotych. W takiej sytuacji najpopularniejszym rozwiązaniem jest zaciągnięcie kredytu na zakup mieszkania. Stawiane przez banki wymagania są na tym polu o wiele niższe, niż były jeszcze kilkanaście lat temu, ale w dalszym ciągu kredyt nie jest przyznawany w każdym przypadku.

Dlaczego zdolność kredytowa jest istotna?

Jeżeli bank oceni już nasz wniosek kredytowy pozytywnie, możemy liczyć na pożyczkę. W przypadku wydawania decyzji wszystko zależy od posiadanej przez wnioskodawcę tak zwanej zdolności kredytowej, od której zależy nie tylko sama decyzja o przyznaniu kredytu, lecz również inne parametry wpływające na ostateczną kwotę składającą się na tego typu zobowiązanie (na przykład wysokość naliczanej przez bank marży). Uzasadnione jest zatem dążenie do uzyskania, jak najwyższej oceny w kwestii zdolności kredytowej. Czy zatem może liczyć na pożyczkę osoba, która posiada niską lub nawet żadną zdolność kredytową?

Co to jest zdolność kredytowa?

W najprostszym rozumieniu zdolność kredytowa jest zdolnością potencjalnego kredytobiorcy do spłaty całej wartości kredytu (kwota pożyczki + odsetki i inne opłaty związane z obsługą pożyczki). Należy wiedzieć, że w przypadku opiniowania każdego wniosku o kredyt, bank zwraca o zapytanie do Biura Informacji Kredytowej (BIK) – spółki, której zadaniem jest gromadzenie i udostępnianie danych o wszelkich obecnych i spłaconych zobowiązaniach kredytowych, które podjął kredytobiorca. Informacje w BIK obejmują zazwyczaj okres do 5 lat wstecz. Przed złożeniem wniosku o kredyt, warto zatem zapoznać się z ich stanem, bowiem w dużej mierze zaważyć mogą na jakości naszej zdolności kredytowej.

Od czego zależy zdolność kredytowa?

Zdolność kredytowa zależy jednak nie tylko od informacji z BIK. Do czynników wpływających na jej poziom należy bowiem wiele parametrów, często zróżnicowanych, niekiedy nawet osobliwych. Do owych czynników zaliczamy na przykład:

• pracodawcę kredytobiorcy – najlepiej oceniane są spółki ze strefy budżetowej (instytucje i przedsiębiorstwa państwowe) oraz dużej wielkości firmy (na przykład spółki giełdowe), które na rynku obecne są nieprzerwanie od wielu lat;

• źródła dochodów kredytobiorcy – najlepsze świadectwo kredytobiorcy wystawiają stabilne formy zatrudnienia, przede wszystkim w oparciu o umowę o pracę; ideałem w tym przypadku jest umowa na czas nieokreślony. Dobrze oceniani są pracownicy, których zatrudnienie u danego pracodawcy trwa nieprzerwanie przez długi czas (rok lub dłużej). Należy jednak pamiętać, że kredyty mogą uzyskać również osoby pracujące na umowach cywilnoprawnych (zleceniach lub umowach o dzieło): w takich przypadkach decyduje długość okresu zatrudnienia na podstawie tego typu zobowiązania;

• aktualne i byłe zobowiązania kredytowe – informacje o zaciągniętych pożyczkach bank pobiera z BIK. W tym przypadku oceniane są przede wszystkim terminowość spłacania zobowiązań, a także ich ilość w połączeniu z pożyczanymi kwotami. Jeżeli w naszym portfolio posiadamy niespłacone zobowiązania, najlepiej będzie uregulować należności zanim weźmiemy nowy kredyt. Ponadto trzeba pamiętać, że na lepszej jakości zdolność kredytową wydatnie wpływa bogata historia pożyczek – dla banku klient, który wcześniej nigdy w życiu nie wziął pożyczki, jest bowiem klientem „pozbawionym tożsamości”, którego traktować należy z o wiele większą ostrożnością;

• rodzaj i wysokość kredytu wraz z jego wysokością – im dłuższy okres spłaty, tym zdolność kredytowa się zmniejsza i co za tym idzie, rosną koszty związane z obsługa zobowiązania. Podobnie jest z pożyczaną kwotą: im wyższa, tym rośnie ryzyko ze strony banku, co prowadzi do obłożenia kredytu większymi kosztami dodatkowymi.

• dodatkowe zabezpieczenia finansowe ze strony kredytobiorcy – czyli majątek, którym wnioskodawca może zabezpieczyć spłatę kredytu. Należą do nich m.in. nieruchomości, ubezpieczenia kredytu, dostęp do majątku na posiadanym przez nas koncie, a także hipoteki i rzeczy przeznaczone pod zastaw. Zabezpieczeniem może być również obecność osoby trzeciej. Tak zwany żyrant przejmuje odpowiedzialność za spłatę w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy;

• wysokość wkładu własnego – wkład własny w pewnym sensie również zaliczyć można do dodatkowych zabezpieczeń finansowych. Jest on jednak czymś więcej, bowiem wysokość wkładu własnego ustalona jest urzędowo: od ponad roku wynosi on minimum 20% wartości kredytu. W tym przypadku na ocenę zdolności kredytowej wpływa wysokość wkładu, który możemy wnieść na rzecz pożyczki – im więcej go będzie, tym lepsza ocena.

Czy można kupić mieszkanie bez zdolności kredytowej?

Kupno mieszkania bez jakiejkolwiek zdolności kredytowej jest możliwe w kilku przypadkach. Tylko pierwszy z nich nie wiąże się z podejmowaniem jakichkolwiek zobowiązań kredytowych. Jak łatwo się domyślić, chodzi tu o zakup nieruchomości za gotówkę: 100% wkładu własnego inwestycji pokrywane jest przez inwestora, który nie zaciąga żadnego zobowiązania kredytowego na poczet transakcji.

Poza stuprocentowym wkładem własnym wszystkie inne sposoby zdobycia funduszy na zakup mieszkania wiążą się z koniecznością zaciągnięcia pożyczki w odmiennej od banku instytucji. Najbardziej godnym zaufania podmiotem będzie w tym przypadku deweloper, który często proponuje swoim klientom pożyczki na poczet wkładu własnego, które dodatkowo zaciągnąć można na atrakcyjnych dla kupującego warunkach.

Artykuł powstał przy współpracy z Toscom Development.