Warunki zabudowy – zasada kontynuacji

W przypadku obszaru, na którym nie ma uchwalonego planu przestrzennego zagospodarowania ustalenie warunków zabudowy odbywa się na podstawie indywidualnej decyzji administracyjnej. Według jakich kryteriów organ administracji ustala tego rodzaju warunki?

Kluczowa w tym względzie jest zasada tzw. kontynuacji. Zgodnie z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: „Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe gdy co najmniej jedna działka sąsiednia jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy”. Przepis ten inkorporuje w sobie zasadę dobrego sąsiedztwa, której istota sprowadza się do powinności ukształtowania sposobu zagospodarowania terenu w sposób spójny architektonicznie, z zachowaniem jednolitej funkcji, parametrów i cech.

Podkreślenia wymaga, że zgodnie z tą zasadą projektowana inwestycja nie musi być tożsama z tymi, które już zostały zrealizowane na sąsiednich działkach, a zatem nie musi ona stanowić identycznego odwzorowania i posiadać identycznych parametrów oraz cech. Nie może ona jednakże w sposób zdecydowany odbiegać od dotychczasowego sposobu zagospodarowania danego terenu.” (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 11 lutego 2010, sygn. IISA/Rz 225/090). Chodzi bowiem o to, aby „utrzymać” na danym obszarze spójne przeznaczenie terenów sąsiednich, jednolitość funkcji, parametrów takich jak intensywność zabudowy, wysokość budynków, jednolitą linie zabudowy , itp.

W celu ustalenia spójnych „tendencji” zagospodarowania terenu organ wyznacza obszar oddziaływania, w celu sporządzenia analizę, w oparciu o którą możliwe jest wyodrębnienie funkcji, cech i parametrów wspólnych. Wyznaczenie tego obszaru, jest kluczowym elementem postępowania, albowiem od prawidłowości jego określenia zależy możliwość wyodrębnienia cech określających, a niejednokrotnie ograniczających możliwości zrealizowania projektowanej inwestycji.

Po więcej zapraszamy na stronę sokolowski.com.pl - prawnik nieruchomości Lublin. Z pewnością znajdziecie tam mnóstwo ciekawych informacji.