Budowa domu to praca wymagająca wiele wysiłku, zapoznania się z przepisami prawa i pochłaniająca duże pieniądze.
Z naszym Poradnikiem Inwestora dowiesz się, co zrobić, żeby ograniczyć ryzyko błędów do minimum.
CZY ISTNIEJE DZIAŁKA IDEALNA?
Niełatwo jest znaleźć idealną działkę, a czy w ogóle taka istnieje? Duża, mała, samotna, czy wśród zabudowań? Pytań jest wiele, najważniejszym jednak jest:
czy da się na niej wybudować nasz dom. Zanim kupimy więc tą naszą, wymarzoną warto jeszcze raz zastanowić się nad kilkoma ważnymi kwestiami i sprawdzić kilka rzeczy.
Ach te plany
Najlepszą gwarancję, że upatrzona przez nas działka jest tym, czego szukamy, może nam dać plan zagospodarowania przestrzennego , w którym określone jest przeznaczenie terenu, a także wymagania, jakie będzie musiał spełnić dom, który na nim powstanie. Wypis z planu możemy otrzymać w urzędzie gminy. Plany są też publikowane w internecie na stronach gminy lub powiatu. Niestety, obecnie jedynie niewielka część działek, na których chcielibyśmy się budować, objęta jest aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego.
Jeśli upatrzona działka nie jest objęta planem, a chcemy się upewnić, czy będziemy mogli na niej budować, musimy wystąpić do urzędu gminy z prośbą o wydanie decyzji o warunkach zabudowy . W decyzji może być zawarte zezwolenie na budowę domu mieszkalnego, jeżeli na działce sąsiadującej z "naszą" działką i mającej dostęp z tej samej drogi publicznej jest wybudowany lub znajduje się w trakcie budowy dom o takim samym przeznaczeniu. Ponadto decyzja określa rozmaite warunki, jakie będzie musiał spełniać nasz dom, w tym m.in.: rodzaj i kąt nachylenia dachu, liczbę kondygnacji, długość elewacji frontowej, maksymalną powierzchnię zabudowy i inne. Niestety, na wydanie decyzji o warunkach zabudowy czeka się długo, bo jest ona formułowana na podstawie szczegółowej analizy cech sąsiadującej zabudowy, a taka analiza zajmuje urzędnikom sporo czasu.
Potrzebna decyzja
Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy może złożyć każdy zainteresowany, nawet niezwiązany z właścicielami. Wynika z tego, że każda osoba zamierzająca kupić działkę może przed zakupem wystąpić o decyzję i w ten sposób uzyskać pewność, czy na działce będzie można pobudować dom, i jakie warunki będzie on musiał spełniać.
Trzeba jednak pamiętać, iż decyzja ma określony czas ważności.
Kształt i wielkość działki
Dostępne na rynku działki mają różną wielkość. Na pewno zawsze lepsza jest działka duża niż mała, ale na tej konstatacji nie wolno poprzestać. Liczy się bowiem także kształt posesji. Działka duża, lecz wąska i długa, może być trudniejsza do zabudowy niż działka mniejsza, za to o zwartym, regularnym kształcie.
Trzeba pamiętać, że zgodnie z przepisami prawa budowlanego dom wolno stojącego możemy usytuować w odległości minimum czterech metrów od granicy działki, lub trzech metrów od granicy działki, jeśli ściana ta nie ma otworów. ponieważ w praktyce ściany zwykle mają okna - od szerokości działki trzeba odliczyć 8 metrów, żeby uzyskać największą możliwą szerokość domu, jaki można na tej działce postawić.
Ach te wody gruntowe
Dawniej, gdy na terenach podmiejskich nie było tłoku, to pod budowę domu wybierano działki najkorzystniej położone. Były to zwykle miejsca suche. Dziś, gdy tereny podmiejskie stają się miastem, a działki osiągają wysokie ceny, pod zabudowę idą w równej mierze suche pola, jak i wilgotne łąki. Tymczasem kryterium jakości gruntu powinno być jednym z istotniejszych, decydujących o cenie danej parceli.
Trzeba pamiętać, że poziom wody gruntowej ma istotny wpływ na możliwości zabudowy.Tam gdzie jest sucho, a poziom wody gruntowej znajduje się głęboko pod powierzchnią ziemi, można budować bez ograniczeń. Gdy poziom wody gruntowej jest wysoki, to budowa piwnicy staje pod znakiem zapytania. Skuteczna izolacja przeciwwodna piwnicy znajdującej się poniżej poziomu wód gruntowych jest na tyle droga, że w praktyce rezygnuje się z podpiwniczania domu. Pół biedy, gdy w domu przewidziana jest kotłownia gazowa lub olejowa, gorzej gdy przewiduje się kotłownię na węgiel lub koks. Ulokowanie kotłowni węglowej i koniecznego składu opału na parterze domu jednorodzinnego jest bardzo kłopotliwe.
Uzbrojenie ważna rzecz
Uzbrojenie działki ma bezpośredni i duży wpływ na koszty inwestycji oraz wygodę jej użytkowania w przyszłości, po postawieniu domu. Najkorzystniejsza jest działka położona przy bitej drodze, której obrzeżem poprowadzone są wszystkie niezbędne instalacje: elektryczna wodna, gazowa i kanalizacja. Takie działki są zwykle najdroższe. Kupując działkę tańszą, lecz nieuzbrojoną, przeliczmy, ile nas będzie w przyszłości kosztowało doprowadzenie niezbędnych instalacji lub zastąpienie ich takimi urządzeniami jak własna studnia zamiast wodociągu, szambo zamiast kanalizacji czy zbiorniki na olej opałowy lub skroplony propan-butan zamiast instalacji gazowej. Może się okazać, że w rezultacie taniej będzie kupić działkę uzbrojoną i na dodatek położoną w atrakcyjniejszym punkcie.
To, czego na razie nie ma
Kupując działkę na terenie niezabudowanym, trzeba pamiętać, że z biegiem czasu zapewne zostanie on zabudowany i tu gdzie dzisiaj jest rozległy widok, może się w przyszłości w odległości zaledwie 3 lub 4 metrów od naszego płotu zjawić ściana cudzego domu. Pewność, że nikt nam nie zasłoni widoku, możemy mieć tylko wtedy, gdy budynek stanie na skarpie i patrzeć będziemy ponad sąsiadami. Niestety, takie lokalizacje - choć niezwykle ciekawe - są bardzo rzadkie.
Zwykle pewność co do widoku możemy mieć tylko w obrębie własnej działki. Dobierajmy taki projekt domu, aby taras i duże okna z salonu wychodziły na możliwie duży i głęboki nasz własny ogródek, a nie na przyszłe ogrodzenie sąsiada, za którym dziś jest pięknie, ale jutro może być rozmaicie.
DZIAŁKĘ TRZEBA SPRAWDZIĆ
Sprawdzamy działkę
Przed zakupem działki należy bezwzględnie zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego, jeśli jest on już uchwalony w gminie. Jeżeli planu zagospodarowania przestrzennego w gminie nie ma, to sposób zagospodarowania działki będzie określała decyzja o warunkach zabudowy.
Z planów tych możemy się dowiedzieć: jakie jest przeznaczenie gruntu (czy jest to działka budowlana, rolna czy rekreacyjna), jakie są zamierzenia gminy w odniesieniu do sąsiednich terenów (czy w pobliżu nie zaplanowano budowy drogi szybkiego ruchu, oczyszczalni ścieków albo wysypiska śmieci).W niektórych planach możemy znaleźć również informacje o dopuszczalnej wysokości planowanych obiektów, liniach zabudowy czy projektowanym uzbrojeniu terenu.
Księga wieczysta
Zanim zdecydujemy się na zakup działki i wpłacimy zadatek, powinniśmy koniecznie obejrzeć księgę wieczystą. Księgi takie znajdują się w wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych właściwych dla miejsca położenia nieruchomości. Przeglądanie ksiąg jest bezpłatne.
Z księgi wieczystej możemy dowiedzieć się między innymi: kto jest właścicielem działki, czy działka jest obciążona służebnością (na przykład służebnością drogi koniecznej, czyli prawem sąsiadów do przejeżdżania i przechodzenia przez ten grunt) lub innym ograniczonym prawem rzeczowym, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką (czyli ciąży na niej dług).
Przeglądając księgę, należy zwrócić uwagę, czy nie ma w niej wzmianki o złożonym wniosku o dokonanie wpisu. Wniosek taki będzie dopiero rozpatrywany i interesujące nas informacje mogą ulec zmianie. Nieaktualne dane są w księdze podkreślone czerwonym kolorem.
Aby obejrzeć księgę, musimy znać jej numer. Informacji tej powinien udzielić nam obecny właściciel gruntu. Może on nam również udostępnić wypis z księgi.
Pamiętajmy, że wypis z księgi wieczystej jest ważny tylko trzy miesiące. Oprócz sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, trzeba również przyjrzeć się otoczeniu działki (czy do działki prowadzi utwardzona droga, czy trzeba ją dopiero wykonać) i zapytać o aktualny stan zagospodarowania terenu - czy w pobliżu znajdują się sieci: energetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna, czy też przyjdzie nam budować je na własny koszt.
Zapytajmy też okolicznych mieszkańców, jaki jest poziom wód gruntowych i rodzaj gruntów — podmokłe mogą nie nadawać się do zabudowy. Jeśli obok są niezabudowane działki, sprawdźmy, czy wydano już pozwolenie na budowę na nich. Być może, obiekt na sąsiedniej działce będzie kolidował z naszymi planami inwestycyjnymi, na przykład z powodu rodzaju prowadzonej w nim działalności.
DOM NA MIARĘ POTRZEB
Nie jest łatwo zbudować dom spełniający wszelkie nasze oczekiwania i pokładane w nim nadzieje. Wielu z nas marzy o domu z charakterem, oryginalnym, a więc innym niż wszystkie. Ale jakże często posuwamy się zbyt daleko w swoich wyobrażeniach i budujemy dom nazbyt udziwniony, a przez to nie pasujący do otoczenia lub nietypowy, a więc wymagający w przyszłości kosztownej konserwacji, a nierzadko - zmian i przeróbek.
Najważniejsze jest, aby dom miał odpowiednią powierzchnię: nie za małą i nie za dużą. Receptą na to jest dostosowanie domu do potrzeb mieszkańców, a ściślej - do czynności, jakie będą oni w nim wykonywać. Do niektórych potrzebna jest wspólna otwarta przestrzeń, do innych - prywatność i spokój, czyli pomieszczenia wydzielone, do których nie docierają odgłosy z całego domu.
Mieszkańcy bloków, rozpoczynając budowę własnego domu, często nie zdają sobie sprawy, jak bardzo dom różni się od mieszkania. Przytłoczeni jego ciasnotą i niewygodami, powiększają dwu-, a nawet trzykrotnie powierzchnię każdego pomieszczenia i na tej podstawie szacują powierzchnię przyszłego domu.
Niepotrzebnie! Bez sensu jest też powiększanie domu ponad potrzeby, bo "tak wypada" albo z innych, równie niedorzecznych powodów, na przykład po to, żeby nie był mniejszy niż dom sąsiadów.
Racjonalną wielkość domu najlepiej określić na podstawie autentycznych potrzeb, przyzwyczajeń i upodobań członków rodziny. Zastanówmy się więc, czy będzie to dom otwarty, odwiedzany często przez rodzinę i przyjaciół oraz przez rówieśników dzieci, czy też przeciwnie - dom-sypialnia, w którym mieszkańcy będą spotykać się co najwyżej przy niedzielnym obiedzie. Czy w domu będzie się pracować, czy tylko spędzać wolny czas po pracy? Czy ktoś z mieszkańców domu ma jakieś hobby, które wymaga osobnego pomieszczenia? I tak dalej.
Kluczem do sukcesu jest planowanie
Wnikliwie przeprowadzona analiza pozwoli nam uświadomić sobie, jak duża powierzchnia potrzebna będzie na poszczególne funkcje domu. Z drugiej strony warto
pamiętać, że nasze potrzeby z czasem mogą ulec zmianie, dlatego dom powinien dać się łatwo przekształcać.
Łatwiej nam będzie zabrać się do planowania przyszłego domu, jeśli każdemu z członków rodziny przydzielimy jakąś orientacyjną powierzchnię. Następnie
dodajmy do niej powierzchnię pomieszczeń użytkowanych wspólnie, takich jak pokój dzienny, kuchnia, łazienka (jedna lub więcej), pralnia i pomieszczenia techniczne. Jeśli tego potrzebujemy, uwzględnijmy też pomieszczenia reprezentacyjne (na przykład duży hol), gościnne i do pracy.
Jeśli dobrze określimy potrzebną powierzchnię domu, sukces może zapewnić przede wszystkim odpowiedni projekt. Wad źle dobranego, niefunkcjonalnego projektu nie zrekompensuje ani dobra i trwała konstrukcja, ani jakość wykonawstwa, ani zastosowanie materiałów wysokiej jakości, ani z zapasem wyliczona powierzchnia.
PROJEKT NA MIARĘ
Skoro dobry wygląd i funkcjonalność domu może zapewnić tylko odpowiedni projekt, ważna jest współpraca z dobrym architektem, który go wykona na nasze indywidualne zamówienie. Jednakże to my decydujemy, kto ten projekt dla nas wykona. Jeśli zatem stać nas na projekt indywidualny, starajmy się dotrzeć do fachowca z dobrym nazwiskiem i uznanymi osiągnięciami.
Chcąc uniknąć sporych kosztów indywidualnego projektu większość inwestorów kupuje projekty gotowe, mając nadzieję, że wtedy zaoszczędzi spore sumy. Wielu z nich nie zdaje sobie sprawy z tego, że na rynku są katalogi z bardzo różnymi projektami - lepszymi, słabszymi, a nawet bardzo złymi. Trzeba też pamiętać, że nawet dom z dobrego katalogu, a więc zaprojektowany przez dobrego architekta, rzadko w pełni odpowiada wymogom konkretnej rodziny, choć wydaje się stanowić dobry początek przedsięwzięcia. Często projekt taki wymaga wielu zmian - trzeba go bowiem dostosować nie tylko do wymogów formalnych wynikających z warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, ale też do usytuowania działki, a przede wszystkim - do konkretnych potrzeb budujących dom. Te zmiany warto przewidzieć zawczasu i zamówić u autora odpowiednią przeróbkę projektu. Tylko w ten sposób można uniknąć kosztownych, a często też ryzykownych modyfikacji w gotowym domu.
To, jak będzie się nam mieszkało w nowym domu i jak będziemy się w nim czuli, zależy od tego, czy projekt zostanie dostosowany do naszych potrzeb. W domu wybudowanym zgodnie z właściwie rozplanowanym i przemyślanym projektem będzie nam się dobrze mieszkało nawet wtedy, gdy będzie prosty, skromny i nie będzie
się niczym wyróżniał z otoczenia. Z upływem lat gromadzone przez nas przedmioty i pamiątki sprawią, że dom nabierze indywidualnego, niepowtarzalnego charakteru. Przyczyni się do tego także ogród, jaki wokół domu stworzymy - choćby był naprawdę niewielki.
Jak z tego wszystkiego wynika, przyszłemu domowi warto poświęcić najwięcej uwagi na etapie planowania, a nie po rozpoczęciu budowy domu. Tylko na tym etapie jest czas na rozmowy z rodziną i wymianę poglądów na temat projektu, niezależnie od tego, czy ma być zrobiony na indywidualne zamówienie, czy wybrany z katalogu.
CO JESZCZE WARTO WIEDZIEĆ O PROJEKCIE ARCHITEKTONICZNO-BUDOWLANYM
Projekt architektoniczno-budowlany to opis techniczny oraz rysunki przedstawiające rozwiązania architektoniczne, konstrukcyjne i instalacyjne. Zakres dokumentacji określony jest prawnie i wynika z Rozporządzenia ministra infrastruktury z 3 lipca 2003 r. W opisie technicznym muszą się znaleźć, m.in.: zestawienie powierzchni, założenia przyjęte do obliczeń konstrukcji, podstawowe dane techniczne, w tym charakterystyka energetyczna budynku - właściwości cieplne przegród, drzwi i okien.
Rysunki, wykonane w skali nie mniejszej niż 1:100, powinny przedstawiać elewacje, rzuty fundamentów oraz wszystkich kondygnacji, widok dachu, przekroje charakterystycznych miejsc budynku oraz szczegóły konstrukcyjne i budowlane. Warto pamiętać, że im bardziej dokładny i lepiej opracowany projekt, tym łatwiej będzie zbudować dom. Projekt gotowy natomiast stanie się projektem architektoniczno-budowlanym dopiero wtedy, gdy zostanie zaadaptowany do warunków konkretnej działki przez projektanta mającego niezbędne uprawnienia.
Warto też dodać, iż projekt budowlany może zostać przygotowany wyłącznie przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia budowlane. Sporządza ona projekt na podstawie zlecenia w formie umowy cywilnoprawnej. Powinna być w niej zawarta klauzula dotycząca pełnienia przez danego architekta tzw. nadzoru autorskiego w trakcie samej budowy. Pozwala to na wykonanie budowy zgodnie z projektem oraz umożliwia wprowadzenie rozwiązań innych w stosunku do przewidzianych pierwotnie w projekcie bez obaw o uchylenie decyzji o pozwolenie na budowę.
JAK UZYSKAĆ POZWOLENIE NA BUDOWĘ
O d czego zacząć?
Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną, na podstawie której można rozpocząć roboty budowlane. Zanim jednak wniesie się wniosek o wydanie pozwolenia na budowę należy uzyskać szereg niezbędnych dokumentów, które muszą być dołączone do tego wniosku. Przygotowania niezbędnej dokumentacji wymaga dość dużo czasu, warto więc rozpocząć jej gromadzenie na długo przed okresem na który planuje się wszczęcie prac budowlanych.
Jakie dokumenty musimy najpierw zgromadzić?
Mapa geodezyjna: uwidacznia obiekty znajdujące się na działce i w jej otoczeniu (budynki, infrastrukturę uzbrojenia terenu, przyłącza, ogrodzenia itp.).
Wyrys mapy zasadniczej można otrzymać w wydziale geodezji urzędu powiatowego, jednak przyda się ona jedynie do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Mapa do celów projektowania budynku i przyłączy musi być zaktualizowana przez geodetę.
Decyzja o warunkach zabudowy, jeżeli jest ona wymagana przez przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzja taka jest wymagana na przykład w przypadku zmiany zagospodarowania terenu polegającej na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w przypadku braku planu miejscowego. Decyzja ta określa między innymi jaki budynek i jakie przyłącza mogą być zbudowane na danym terenie, jakie uzgodnienia i opinie są konieczne do uzyskania pozwolenia na budowę, okres ważności decyzji.
Decyzję wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta lub upoważniony urzędnik. Wniosek o wydanie decyzji składa się w urzędzie gminy. Wniosek może być sporządzony samodzielnie, choć wygodniej jest wypełnić formularz przygotowany przez urząd. We wniosku należy określić co zamierza się wznieść podając charakterystykę planowanej zabudowy.
Nie jest konieczne, aby osoba składająca wniosek była właścicielem działki - można go więc złożyć jeszcze przed jej zakupem. Do wniosku należy dołączyć dwie kserokopie mapy geodezyjnej z zaznaczeniem działki, której ma dotyczyć inwestycja. Od niekorzystnej decyzji można się odwołać w ciągu 14 dni do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane: obecnie prawo do dysponowania nieruchomością nie musi być wykazywane, wystarczy złożenie oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod rygorem odpowiedzialności karnej. Przed zmiana prawa budowlanego wymagany był dowód stwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością. Osobami uprawnionymi do dysponowania nieruchomością są właściciele nieruchomości (którzy uprzednio prawo własności nieruchomości wykazywali wypisem z księgi wieczystej lub aktem notarialnym zakupu nieruchomości lub jej darowizny, albo orzeczeniem sądu stwierdzającym nabycie spadku albo kończącym postępowanie działowe. Osobą uprawnioną do dysponowania nieruchomością, która nie jest właścicielem działki może być również taka osoba, która uzyskała zgodę właściciela oraz zawarła umowę zezwalającą jej na korzystanie z działki (np. użyczenia, dzierżawy, najmu itp.).
Projekt budowlany: jest podstawą do uzyskania pozwolenia na budowę, powinien być sporządzony w czterech egzemplarzach. Składa się z projektu zagospodarowania działki i projektu architektoniczno - budowlanego. Projekty przyłączy mogą być częścią składową projektu budowlanego, lub można je opracować oddzielnie.
Projekt może sporządzić wyłącznie osoba z uprawnieniami budowlanymi.
Uzyskanie uzgodnień i opinii innych organów: taki obowiązek może być już wskazany w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Uzgodnienie projektu w zespole uzgadniania dokumentacji technicznej działającej przy starostwie.
Uzgodnienie np. ze strażą pożarną, konserwatorem zabytków - jeżeli wymaga tego charakter obiektu.
Informacja o przyłączach: przyłącza nie są obecnie objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, ale należy zgłosić fakt ich budowy właściwemu organowi.
Chodzi tutaj o przyłącza do budynków - elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne. Należy tutaj ponadto przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, uzgodniony z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, wraz z opisem technicznym instalacji wykonanym przez projektanta posiadającego wymagane uprawnienia budowlane.
Możliwe jest też nałożenie obowiązku dokonania innych uzgodnień lub opinii, a nawet uzyskania dodatkowych pozwoleń.
Jak uzyskać pozwolenie na budowę?
Pozwolenia na budowę wydaje starosta. Wniosek o pozwolenie na budowę należy więc złożyć w wydziale architektury odpowiedniego urzędu.
Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:
> oświadczenie o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
> cztery egzemplarze projektu budowlanego,
> wymagane w danym przypadku opinie, uzgodnienia i pozwolenia,
> decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego.
Wniosek o pozwolenie na budowę musi być złożony w terminie obowiązywania (ważności) decyzji o warunkach zabudowy. Od decyzji wydanej przez starostę przysługuje odwołanie do wojewody.
Pamiętaj że:
Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa jeżeli nie rozpoczęto robót budowlanych przed upływem 2 lat licząc od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna (tj. nie można się już od niej odwołać). Decyzja wygasa również jeżeli budowa została przerwana na czas dłuższy niż 2 lata.
Nie wolno rozpocząć żadnych prac budowlanych przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Jeżeli zostaną wykryte, będą traktowane jak samowola budowlana karana nakazem rozbiórki. Jeżeli obiekt powstał zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (np. na terenach przeznaczonych na użytki rolne bez prawa zabudowy) to nie będzie podlegał rozbiórce, ale właściwy organ postanowi o wstrzymaniu robót budowlanych do momentu przedstawienia zaświadczenia organu właściwego do ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania przestrzennego i dokumentów, jakie powinny być złożone. Jeżeli dokumenty te nie zostaną złożone to również zostanie nakazana rozbiórka obiektu.
WYBÓR I ZAPŁATA WYKONAWCY
Pośpiech przy wyborze wykonawcy to bardzo zły doradca, dlatego za ekipą budowlaną warto rozejrzeć się odpowiednio wcześnie. Nie warto też ryzykować podpisywania umowy o roboty budowlane przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Jeśli procedura się przedłuży, wykonawca może się wycofać lub zażądać odszkodowania za zyski utracone w czasie przestojów.
Na rozmowę z wykonawcą trzeba się przygotować, a najlepiej przeprowadzić ją w obecności zaufanego specjalisty od budownictwa, a najlepiej przyszłego inspektora nadzoru inwestorskiego, który szybko się zorientuje, czy mamy do czynienia z solidną firmą, czy z naciągaczami.
Pamiętajmy, aby przed spisaniem umowy sprawdzić, ilu i jakich pracowników zatrudnia wykonawca, a także, czy on sam lub któryś z jego pracowników ma uprawnienia do pełnienia funkcji kierownika budowy. Sprawdźmy też, jaki status prawny ma firma. O tym, czy spółka handlowa działa legalnie, świadczy wpis do rejestru handlowego, prowadzonego przez sąd okręgowy właściwy dla miejsca siedziby spółki. Rejestr ten zawiera m.in.: dane o kapitale zakładowym spółki, zakresie działalności oraz o osobach upoważnionych do reprezentowania firmy. Dlatego od takiego wykonawcy trzeba zażądać wypisu z rejestru handlowego.
Szybkość i solidność wykonywania zależy także od sprzętu i narzędzi, jakimi dysponuje wykonawca. Profesjonalny wykonawca ma przynajmniej podstawowy sprzęt, amator zaś zwykle wszystko pożycza, a to może podrażać i przedłużać budowę.
Przy zawieraniu umowy z wybranym przez nas wykonawcą trzeba dopilnować, aby umowa była bezpieczna i chroniła nasze interesy. Trzeba koniecznie zaznaczyć, że wpłacanie kolejnych rat wynagrodzenia wykonawcy będzie uzależnione od postępu prac na budowie.
Wynagrodzenie wykonawcy może być ustalone ryczałtowo lub na podstawie kosztorysu. Jeśli w umowie określi się wynagrodzenie ryczałtowo, to wykonawca nie może żądać podwyższenia zapłaty. Wykonawcy wolą więc rozliczać się na podstawie kosztorysu, czyli na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów. Jeśli przedstawią inwestorowi wstępny kosztorys i zastrzegą w umowie, że ostateczne rozliczenie nastąpi na podstawie kosztorysu powykonawczego, mogą żądać podwyżki, jeśli z ostatecznych wyliczeń wynika, że budowa drożej kosztowała. Wtedy warto zastrzec, o ile maksymalnie może wzrosnąć wynagrodzenie.
W żadnym wypadku wykonawca nie może żądać dopłaty za wykonanie koniecznych robót, których nie ujął w sporządzonym przez siebie kosztorysie, chyba że mimo zachowania należytej staranności nie mógł ich przewidzieć. Strony mogą ustalić w umowie warunki waloryzacji wynagrodzenia. Trzeba wtedy wyraźnie określić, na podstawie jakiego wskaźnika będzie podwyższana cena (np. wskaźnika wzrostu cen materiałów i usług budowlanych, publikowanego przez GUS).
Zawierając umowę, wykonawcy często żądają zadatku lub zaliczki, czyli zapłaty pewnej części umówionej ceny. Gdy umowa dochodzi do skutku, zarówno zadatek, jak i zaliczka, zaliczane są na poczet wynagrodzenia wykonawcy. Trzeba jednak pamiętać, aby nie wpłacać na wstępie dużych kwot.
W umowie trzeba koniecznie zaznaczyć, że wpłacanie kolejnych rat wynagrodzenia wykonawcy będzie uzależnione od postępu prac na budowie. Ustalenie w umowie sztywnych terminów płatności bez powiązania ich z postępem robót powoduje, że w razie niedotrzymania terminu płatności wykonawca może naliczać inwestorowi karne odsetki.
Można także w umowie zastrzec, że inwestor ma prawo wstrzymać się z przekazaniem ostatniej raty do czasu usunięcia usterek stwierdzonych przy odbiorze budynku.
Żródło:
Opracowanie: eNieruchomości
|
wszystkie działy