Adaptacja gotowego projektu. Jakie zmiany można wprowadzić w projekcie katalogowym?

Aby złożyć wniosek o pozwolenie na budowę bądź zgłosić zamiar budowy domu   potrzebny nam jest profesjonalny i kompletny projekt budowlany. Jeżeli zdecydujemy się na jeden z tysięcy gotowych projektów, potrzebna będzie jego adaptacja do warunków naszej działki i warunków zabudowy. Na jej etapie możemy również wprowadzić zmiany, które dostosują projekt do naszych oczekiwań.

Gotowe projekty domów jednorodzinnych to prosty i szybki sposób na uzyskanie profesjonalnej dokumentacji architektonicznej wymarzonego domu. Spośród bogatej oferty kilkudziesięciu tysięcy projektów, każdy znajdzie projekt odpowiadający zarówno wymogom działki, jak i oczekiwaniom rodziny. Zanim jednak projekt gotowy złożymy w urzędzie, musimy zlecić jego obowiązkową adaptację.

Projekty domów gotowe są bowiem opracowywane na standardowe warunki gruntu i strefy klimatycznej. Adaptacja projektu ma za zadanie dostosować je do wymogów naszej działki oraz do otrzymanego z gminy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego – lub w przypadku jego braku – do decyzji o Warunkach Zabudowy.

Adaptacja projektu składa się z części obowiązkowej i zleconych zmian mających na celu dostosowanie projektu do oczekiwań inwestora.

Kto wykona adaptację projektu i jakich dokumentów potrzebuje?

Osoba, która dokonuje adaptacji musi posiadać stosowne uprawnienia, dobrze, gdy zna również teren, na którym będzie pracować.

Architekt adaptujący do przeprowadzenia adaptacji potrzebuje:

• 4 egzemplarzy projektu domu, na których czerwoną grafiką zamieści planowane zmiany,
• wypisu i wyrysu z miejscowego planu bądź w przypadku jego braku, decyzję o warunkach zabudowy,
• mapę geodezyjną, na której architekt sporządzi projekt zagospodarowania działki – po uzyskaniu warunków zabudowy i zakupie projektu powinniśmy zlecić geodecie wykonanie mapy do celów projektowych. Geodeta zaznacza na mapie granice działki, otoczenie działki, a jeśli nasza lub sąsiednie działki są zabudowana, na mapie powinna znaleźć się również informacja o położeniu budynków, a także o tym, jakie jest ich przeznaczenie. Kiedy wykonane i zaznaczone na mapie pomiary terenu zostaną przyjęte przez wydział geodezyjny, mapa opatrzona zostaje klauzulą informującą o tym, że może ona służyć celom projektowych.
• warunków technicznych przyłączy: elektrycznego, gazowego, kanalizacyjnego, wodociągowego, na podstawie których architekt zaznaczy na projekcie zagospodarowania działki sposób uzbrojenia terenu,
• zgody na piśmie na przeprowadzenie zmian od autora projektu (zgoda jest dołączana do zakupionego projektu).

Jakie obowiązkowe zmiany są przeprowadzane na etapie adaptacji?

Jak wspomnieliśmy, adaptacja projektu przede wszystkim dostosowuje projekt do Warunków Zabudowy i warunków terenu, na którym stanie dom. Opracowując sposób posadowienia budynku, projektant musi wziąć pod uwagę szereg czynników, m.in. poziom występowania gruntów nośnych, poziom występowania wody gruntowej w różnych porach roku, głębokość przemarzania gruntu, a także fundamenty sąsiednich budynków, szczególnie, gdy nowy dom usytuowany jest bezpośrednio przy istniejącej już zabudowie.

Decyzja o Warunkach Zabudowy zaś określa minimalne odległości od granicy działki, kąt nachylenia dachu czy maksymalną powierzchnię zabudowy. W związku z tym na etapie adaptacji architekt może również zmienić kąt nachylenia dachu czy wielkość i rozmieszczenia otworów okiennych i drzwiowych.

Na etapie adaptacji powstaje również projekt zagospodarowania działki, czyli wpisanie projektu w istniejącą infrastrukturę.

Projekt zagospodarowania działki składa się z części opisowej i części rysunkowej. Na części rysunkowej, wykonanej na kopii zaktualizowanej mapy zasadniczej, zamieszcza się granice działki i jej usytuowanie względem stron świata oraz działek sąsiednich. Naniesiony zostaje również układ istniejących i planowanych obiektów budowlanych, układ zieleni i układ komunikacyjny, dzięki czemu nowy projekt domu wpisuje się w istniejącą infrastrukturę terenu. Uprawniony architekt zaznacza również sposób odprowadzania ścieków z nieruchomości. W części opisowej projektu zagospodarowania działki znajduje się informacja o planowanym domu, a także informacje o ewentualnym wpisie działki do rejestru zabytków czy ochronie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Część opisowa zawiera również zestawienie powierzchni.

Nowym obowiązkiem architekta jest określenie obszaru oddziaływania budynku. Jeżeli mieści się on w granicach działki, na którą dom jest zaplanowany, budowa domu jednorodzinnego może odbyć się jedynie na podstawie zgłoszenia, nie jest potrzebne pozwolenie na budowę.

Jakie dodatkowe zmiany można wprowadzić w projekcie?

Choć oferta gotowych projektów jest tak szeroka, że każdy może znaleźć dom idealnie dostosowany do swoich potrzeb, na etapie adaptacji możemy również zlecić inne zmiany, poprawiające komfort czy funkcjonalność mieszkania. Najpopularniejsze zmiany, na które decydują się osoby budujące dom związane są z:

• użyciem innych materiałów konstrukcyjnych w stropach i ścianach (w tym zmianą warstw ścian zewnętrznych)
• użyciem innych materiałów izolacyjnych i wykończeniowych
• przesunięciem przewodów kominowych
• lokalizacją, liczbą, wielkością oraz kształtem i rodzajem okien (w tym okien dachowych) oraz drzwi
• przesunięciem lub likwidacją ścian działowych
• wysokością ścianki kolankowej
• funkcją pomieszczeń
• likwidacją lub doprojektowaniem balkonów
• likwidacją lub doprojektowaniem wykusz, ganku, ogrodu zimowego itp.
• likwidacją lub doprojektowaniem garażu
• podpiwniczeniem (całkowitym lub częściowym)
• instalacją c.o., wod. kan., gazowej i elektrycznej

Uwaga! Decydując o zmianach w projekcie pamiętajmy, że każda z nich jest dodatkowo płatna. Warto zatem dobrze przemyśleć zasadność zmian bądź poszukać bardziej dopasowanego do naszych oczekiwań projektu.

Dodatkowo musimy pamiętać, że projekty domów objęte są prawem autorskim, zatem każda zmiana wymaga zgody autora projektu. Na powyżej wymienione modyfikacje zgoda najczęściej od razu dodawana jest do zakupionego projektu. Jeżeli zdecydujemy się na bardziej oryginalne zmiany, konieczne będzie uzyskanie nowej zgody.

Warto wiedzieć:

Architekt adaptujący wprowadza zmiany w projekcie nanosząc je trwałą, czerwoną grafiką. Podpisując się pod adaptacją, staje się on, zgodnie z prawem budowlanym, projektantem, czyli uczestnikiem procesu budowlanego i przejmuje wszelkie prawa i obowiązki autora projektu.

Źródło: DOM.PL, 02.2017