Mieszkanie w Warszawie: spod igły czy z drugiej ręki?

W czasach PRL takich dylematów nie było – na nowe mieszkanie czekało się całymi latami, ale było ono też o wiele tańsze niż nieruchomość nabywana z drugiej ręki. Dlatego rynki ze sobą właściwie nie konkurowały. Z nowym mieszkaniem było podobnie jak z nowym samochodem  – w latach 80-tych auto wyjeżdżające za bramę ówczesnego salonu natychmiast zyskiwało na wartości – można było pojechać na najbliższą giełdę i go z dużym zyskiem sprzedać. Tak samo działo się na rynku nieruchomości.

Dziś wolny rynek przysporzył wielu dylematów osobom kupującym i urządzającym mieszkanie. Nie dość, że wybór płytek do łazienki jest bardziej skomplikowany niż decyzja „zielone czy niebieskie”, to jeszcze trzeba pomyśleć czy iść po nowe mieszkanie do dewelopera czy szukać używanego.

Najtrudniejsze decyzje w sprawie mieszkania: Bemowo, Ursynów, Praga Południe

Wymienione powyżej dzielnice to w Warszawie szczególnie problematyczne lokalizacje. Ponieważ w latach 70 i 80-tych były to słabo zurbanizowane tereny, powstało na nich wiele blokowisk. Dziś to ogromny arsenał różnorodnych ofert na rynku wtórnym. A jednocześnie tereny te, nadal dysponują wolnymi przestrzeniami, na których prowadzą budowy deweloperzy. W coraz mniejszym stopniu dotyczy to Ursynowa bo tam wolnych miejsc coraz mniej, ale jeśli chodzi o Bemowo, mieszkania na nowych osiedlach rosną jak grzyby po deszczu w ogromnym lesie starszych bloków. Dylematów takich nie mają osoby zainteresowane zamieszkaniem w Śródmieściu czy na Pradze Północ – tu buduje się znacznie mniej ze względu na zagęszczoną, starą zabudowę.

Co trzeba wziąć pod uwagę podejmując decyzję między nowym, a starym mieszkaniem w Warszawie?

Policz dobrze koszty transakcji – różnice idą w tysiące

Trudno ci podjąć decyzję bo wszystko wygląda podobnie? I nowe, i stare mieszkanie mają podobną cenę za metr, prawie tę samą lokalizację, są zbudowane w tej samej technologii, nie różnią się też wysokością czynszu i metrażem? Przelicz, ile zapłacisz za samą transakcję zakupu lokalu. Zwykle różnica tkwi w podatku oraz prowizji pośrednika. Jeśli uda ci się znaleźć używane mieszkanie samodzielnie, nie zostawisz kilku tysięcy złotych w agencji nieruchomości. Na rynku pierwotnym rzecz jasna w ogóle ten problem cię nie dotyczy – deweloper za pokazywanie mieszkania nic od ciebie nie weźmie. Przy kupnie mieszkania używanego należy dodać jako koszt podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy nieruchomości wartej 400 000 zł wyniesie 8 tys. zł. To średnia cena ZA jeden metr kwadratowy lokalu w Warszawie. Pozostałe koszty, takie jak taksa notarialna, wpis do księgi wieczystej czy wpis hipoteki do księgi są takie same.

Gwarancja i rękojmia a poziom stresu

Jeśli mieszkanie ma jakieś wady, o wiele łatwiej będzie ci walczyć na rynku pierwotnym. Deweloperzy udzielają gwarancji i masz dużo czasu, aby wykryć ewentualne wady i zażądać ich usunięcia. Gorzej z mieszkaniem używanym. Tu obowiązuje rękojmia, na którą są krótsze terminy, a egzekucja roszczeń jest trudniejsza – masz do czynienia z „Kowalskim”, który sprzedał ci wadliwe mieszkanie, a nie z profesjonalną firmą, dla której wysłać fachowca, aby usunął ci jakiś problem z wentylacją czy ogrzewaniem to właściwie „bułka z masłem”. Zwłaszcza w przypadku dużych firm.

Rękojmia przy zakupie używanego mieszkania działa według zasad kodeksu cywilnego, w którym zapisano: „Kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć”. Dlatego w porównaniu z nowym mieszkaniem, przy zakupie na rynku wtórnym trzeba sprawdzać wszystko o wiele bardziej dokładnie i na pewno jest to bardziej stresujące. Jeśli nie zgłosisz wad w terminie, trzeba będzie wykorzystać zapis o „wadach podstępnie ukrytych”. Ale wtedy konieczne jest udowodnienie, że sprzedawca wiedział o wadach i je zataił lub nawet zapewniał cię, że wszystko jest w porządku.

Krótkie podsumowanie

Najpierw wybierz w Warszawie lokalizację pod nowe mieszkanie – Bemowo, Ursynów czy Praga Południe przysporzą ci bólu głowy przy decyzji „nowe czy stare”, ale postaraj się go wytrzymać, aby przejść do analizy kolejnych czynników. Porównaj teraz, czy wybrane przez ciebie konkurencyjne oferty nowego i używanego lokalu różnią się czynnikami pozafinansowymi (otoczenie, metraż, technologia). Zdecyduj, czy ustalone różnice warte są dopłacenia lub zaoszczędzenia kilku tysięcy. Sprawdź mieszkanie pod kątem technicznym. Nie znasz się na tym? Idź na przegląd lokalu używanego z fachowcami. Jeśli właściciel się od tego miga, utrudnia  – odpuść sobie, nie kupuj w ciemno. Warszawa to tak duży rynek, że znajdziesz coś innego.

Nowe mieszkania, które możesz porównać z ofertami rynku wtórnego, w wybranych dzielnicach:

Bemowo: http://dor.pl/investments/mieszkania-na-sprzedaz-warszawa-bemowo-wyszukiwarka
Praga Płd.: http://www.profbud.info/praha
Ursynów: http://deweloper.arche.pl/belgradzka-opis-inwestycji
Śródmieście: http://www.solecresidence.pl/
Wola: http://miastowola.pl/