Formy umów w zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego

Umowa rezerwacyjna

Celem umowy rezerwacyjnej jest wyrażenie chęci nabycia danej nieruchomości. Podpisywana jest przed zawarciem umowy przedwstępnej i deweloperskiej. Dla klienta to rodzaj gwarancji, że lokum będące przedmiotem jego zainteresowania nie zostanie sprzedane innej osobie. Atrakcyjne oferty deweloperów cieszą się ogromną popularnością, dlatego rezerwacja mieszkania czy domu w formie stosownej umowy jest jak najbardziej uzasadnionym posunięciem.

Konstrukcja umowy rezerwacyjnej opiera się na zasadzie swobody kontraktowania. Nie ma ona w polskim prawie swojej definicji. W praktyce wyróżnia się dwie odmiany tego dokumentu, a mianowicie:

• umowę rezerwacyjną zawierającą elementy umowy przedwstępnej – z jej tytułu stronom przysługuje prawo dochodzenia roszczeń w razie niewykonania określonych zobowiązań,

• umowę rezerwacyjną bez elementów umowy przedwstępnej – stanowi ona jedynie deklarację zakupu nieruchomości, w związku z czym jej rozwiązanie nie pociąga żadnych konsekwencji.

Z uwagi na brak prawnych regulacji nie istnieje jeden odgórny wzór umowy rezerwacyjnej, niemniej przyjmuje się, że powinna ona zawierać takie elementy jak:

• data i miejsce jej zawarcia,

• dane obu stron,

• informacje dotyczące transakcji – w tym również te odnoszące się do nieruchomości,

• czas obowiązywania rezerwacji,

• cenę mieszkania lub domu,

• wysokość opłat: opłaty rezerwacyjnej, zadatku albo zaliczki,

• potwierdzenie wniesienia opłaty rezerwacyjnej, zadatku lub zaliczki,

• oświadczenie dewelopera o stanie prawnym lokalu,

• podpisy stron umowy.

Przy tej okazji warto wskazać na różnice pomiędzy opłatą rezerwacyjną, zadatkiem i zaliczką. Opłata rezerwacyjna jest bezzwrotna – jeżeli klient zrezygnuje z zakupu nieruchomości, przepada ona na korzyść dewelopera. Z kolei w przypadku zaliczki deweloper jest zobligowany do zwrotu całej tej kwoty w razie niewywiązania się z umowy. Z zadatkiem sprawa wygląda natomiast tak, że niewykonanie umowy może skutkować ubieganiem się przez stronę poszkodowaną podwójnej wysokości zadatku. Wymieniane opłaty są włączane do ceny sprzedaży, o ile w umowie rezerwacyjnej znalazł się odpowiedni zapis.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna jest umową, na której podstawie strony zobowiązują się do podpisania oznaczonej umowy – tak wynika z art. 389 Kodeksu cywilnego. W odniesieniu do zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego chodzi tutaj o umowę deweloperską. Ważność umowy przedwstępnej zależy przede wszystkim od jej zawartości – muszą się w niej znaleźć istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przepisy nie precyzują jednoznacznego brzmienia tego dokumentu, ale musi on zawierać:

• datę i miejsce zawarcia umowy,

• dane stron umowy,

• opis nieruchomości wraz z jej ceną transakcyjną,

• wysokość zaliczki lub zadatku,

• termin podpisania właściwej umowy,

• podpisy stron umowy

Ponadto zalecane jest uwzględnienie w umowie przedwstępnej m.in. zapisów dotyczących przeróbek w nieruchomości w trakcie budowy czy odsetek za zaległości we wpłatach dokonywanych przez kupującego.

Przy zawieraniu umowy przedwstępnej należy pamiętać o możliwości wprowadzenia do niej dodatkowych zapisów oraz o tym, że nie na wymogu zawarcia jej w formie aktu notarialnego. Oczywiście z wielu względów opłaca się podpisać omawianą umowę u notariusza, ponieważ daje ona wtedy podstawę do dokonania wpisu do księgi wieczystej oraz do egzekwowania na drodze sądowej zawarcia umowy końcowej. W takim układzie deweloper nie może sprzedać danej nieruchomości innemu klientowi po wyższej cenie. Niewykonanie postanowień umowy przez którąś z jej stron daje prawo drugiej stronie do odstąpienia od umowy.

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do przeniesienia własności nieruchomości na kupującego. Zasady jej funkcjonowania określa ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego potocznie określana mianem umowy deweloperskiej. Zgodnie z jej zapisami najważniejszymi elementami umowy deweloperskiej są:

• data i miejsce zawarcia umowy,

• dane stron umowy,

• cena nabycia nieruchomości,

• informacje dotyczące nieruchomości ze szczególnym wskazaniem na:

- powierzchnię działki,

- stan prawny nieruchomości,

- lokalizację nieruchomości,

- usytuowanie lokalu w budynku,

- metraż lokalu i układ znajdujących się w nim pomieszczeń,

- zakres i standard prac wykończeniowych,

• termin, w którym prawa własności do nieruchomości zostaną przeniesione na nabywcę,

• wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez kupującego na rzecz dewelopera,

• informacje odnoszące się do:

- mieszkaniowego rachunku powierniczego,

- gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej,

- pozwolenia na budowę – numer pozwolenia i oznaczenie organu, który je wydał,

- terminu rozpoczęcia i zakończenia inwestycji deweloperskiej,

- zasad odstąpienia od umowy,

- wysokości odsetek i kar umownych,

- sposobu pomiaru powierzchni nieruchomości,

- terminu i sposobu zawiadomienia kupującego o odbiorze nieruchomości,

- odbioru prospektu informacyjnego wraz z załącznikami przez kupującego i zapoznania się z ich treścią,

- zobowiązań dewelopera (budowa budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego, przeniesienie praw własności itp.).

Uwaga: umowa deweloperska musi mieć formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Umowa sprzedaży

Ostatnim rodzajem umowy przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego jest umowa sprzedaży podpisywana u notariusza. Na jej podstawie nabywca staje się prawnym właścicielem nieruchomości. W dokumencie muszą się przede wszystkim znaleźć:

• oświadczenia o dopełnieniu postanowień umowy deweloperskiej,

• opis stanu prawnego nieruchomości,

• opis dokumentów wymaganych do ustanowienia odrębnej własności lokalu,

• rozliczenie kwot wnoszonych przez nabywcę na poszczególnych etapach realizacji inwestycji,

• zasady korzystania ze wspólnych części nieruchomości.

Nabywca nieruchomości może się spotkać z różnymi umowami. Warto, żeby wcześniej zorientował się, na czym polegają i czego dotyczą poszczególne jej rodzaje - zapraszamy na www.wilsons.pl i do kontaktu z doradcą.