RYNEK PIERWOTNY

W trzecim kwartale 2017 r. program MdM bardzo krótko wspierał nabywców mieszkań. Mimo tego, deweloperzy nie mogli narzekać na wyniki sprzedażowe. Dobra koniunktura zachęciła inwestorów mieszkaniowych do rozpoczęcia rekordowej liczby projektów deweloperskich. Warto sprawdzić, jak w tych warunkach prezentowały się ceny nowych mieszkań na sześciu największych rynkach pierwotnych.

Nowy metraż najbardziej podrożał w Poznaniu oraz w Łodzi

Portal RynekPierwotny.pl podobnie jak w poprzednich kwartałach, sprawdził zmiany średnich cen ofertowych 1 mkw. na sześciu największych rynkach pierwotnych (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Gdańsk). Te kwartalne zmiany przedstawiają się następująco:

• Warszawa - 7 681 zł (+0,73% względem II kw. 2017 r.)

• Kraków - 6 877 zł (+0,74%)

• Łódź - 5 177 zł (+1,28%)

• Wrocław - 6 447 zł (-1,14%)

• Poznań - 6 543 zł (+2,70%)

• Gdańsk - 6 194 zł (-0,52%)

Dane RynekPierwotny.pl wskazują, że kwartalny wzrost cen przekroczył jeden procent tylko na terenie Łodzi (+1,28% względem II kw. 2017 r.) oraz Poznania (+2,70%). Tych dwóch mniejszych rynków dotyczyły również najbardziej znaczące wahania podaży. W ujęciu kwartalnym, łódzki rynek pierwotny „urósł” aż o 15%. Analogiczny wzrost dotyczący Poznania wyniósł 12% względem II kw. 2017 r. W przypadku pozostałych metropolii, zmiany podaży były następujące: Warszawa (-1%), Kraków (-6%), Wrocław (-5%) i Gdańsk (-2%).

W przypadku Łodzi oraz Poznania, dużym wzrostom podaży towarzyszyła również widoczna zmiana rozkładu cen nowych lokali. Warto zwrócić uwagę, że nowe mieszkania z ceną ofertową od 5000 zł/mkw. do 6000 zł/mkw. stanowią już ponad połowę oferty łódzkich deweloperów. W przypadku Poznania, zdecydowanie najbardziej popularne są lokale deweloperskie kosztujące 6000 zł/mkw. - 7000 zł/mkw. (udział: 51% w III kw. 2017 r.). Trzeba podkreślić, że to właśnie Poznań, a nie Kraków lub Wrocław wyróżnia się największym udziałem mieszkań z ceną ofertową 6000 zł/mkw. - 7000 zł/mkw. W porównaniu z innymi metropoliami, Poznań i Łódź cechuje się największym skupieniem oferty wokół jednego przedziału cenowego. Znacznie bardziej zdywersyfikowana jest na przykład oferta deweloperska z Warszawy i Krakowa (patrz poniższy wykres).

Łódź staje się coraz „droższym” rynkiem dla nabywców mieszkań

W nawiązaniu do powyższego wykresu, ciekawie przedstawiają się zmiany udziału procentowego lokali
z poszczególnych grup cenowych (patrz poniższa tabela). Informacje zaprezentowane w poniższym zestawieniu potwierdzają, że najbardziej zmieniła się struktura cenowa łódzkiego i poznańskiego rynku.
W przypadku Łodzi, mieliśmy do czynienia z dużym spadkiem udziału nowych lokali o cenie 4000 zł/mkw. - 5000 zł/mkw. (-7,3 punktu procentowego - p.p.) i wzrostem odsetka mieszkań deweloperskich kosztujących od 5000 zł/mkw. do 6000 zł/mkw. (+9,0 p.p.). Jeżeli chodzi o poznański rynek pierwotny, to uwagę zwraca przede wszystkim spadek udziału lokali z ceną 5000 zł/mkw. - 6000 zł/mkw. (-8,9 p.p.) i wzrost znaczenia rynkowego mieszkań kosztujących 7000 zł/mkw. - 8000 zł/mkw. (+5,9 p.p.).  Zmiany dotyczące Łodzi mają bardziej długookresowy charakter i mogą być zaskakujące dla potencjalnych nabywców mieszkań.

 W IV kw. 2017 roku wiele osób zarezerwuje dotowane lokale…

Stosunkowo niewielkie zmiany średnich ofertowych cen nowych lokali w trzecim kwartale, stanowią pewną zapowiedź sytuacji z ostatnich trzech miesięcy 2017 r. W tym okresie również nie można się spodziewać bardzo dużych wzrostów przeciętnych stawek za 1 mkw. nowego metrażu. Popytową presję na wzrost cen, ogranicza przede wszystkim rekordowo wysoka podaż. Warto wspomnieć, że w sierpniu 2017 r. liczba nowych mieszkań deweloperskich rozpoczętych w ciągu ostatnich 12 miesięcy, osiągnęła poziom około 100 000. To wynik wyraźnie większy niż rekord z poprzedniego boomu deweloperskiego (lata 2006 - 2008).

Transakcje na rynku pierwotnym w IV kw. 2017 roku, na pewno będą po części związane ze zbliżającym się odblokowaniem ostatnich środków na dopłaty mieszkaniowe (381 mln zł). Fundusze z programu MdM, znów staną się dostępne na początku 2018 r. Osoby poważnie liczące na rządowe dofinansowanie, jeszcze przed Świętami Bożego Narodzenia sfinalizują wszystkie potrzebne formalności, aby już 2 lub 3 stycznia 2018 r. złożyć wniosek o dopłatę mieszkaniową.

Andrzej Prajsnar
RynekPierwotny.pl