Gotowe projekty domów wymagają adaptacji do lokalnych warunków działki i do miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni bądź – w przypadku, gdy nasza działka nie jest objęta planem – do decyzji o warunkach zabudowy wydanych przez gminę. Na etapie adaptacji architekt powinien również wpisać budynek w istniejącą infrastrukturę, tzn. wykonać projekt zagospodarowania terenu.
Projekt zagospodarowania terenu stanowi integralną część projektu budowlanego. Bez niego projekt jest niekompletny i na jego budowę nie zostanie wydana zgoda. Powinien go wykonać uprawniony architekt, najlepiej ten, który wykona adaptację projektu, znający teren i wymagania urzędu.
Plan zagospodarowania terenu, będący integralną częścią projektu budowlanego, wykonuje się na kopii mapy zasadniczej, uaktualnionej przez geodetę. Pomiar geodezyjny może być wykonywany jeszcze przed wyborem projektu, ale najlepiej już po konsultacji z architektem.
Mapa zasadnicza uaktualniona przez geodetę
Zanim jednak zlecimy architektowi wykonanie adaptacji, musimy zatrudnić geodetę, który wykona mapę do celów projektowych. Mapa zasadnicza, dostępna w wydziałach kartografii i geodezji, może okazać się nieaktualna, dlatego też w pierwszej kolejności geodeta powinien zweryfikować dane z mapy, porównując je ze stanem faktycznym na działce. Uaktualnienia najczęściej dotyczą granic własności działki, elementów uzbrojenia terenu oraz istniejącej zabudowy działek sąsiednich. Kiedy wykonane i zaznaczone na mapie pomiary terenu zostaną przyjęte przez wydział geodezyjny, mapa opatrzona zostaje klauzulą informującą o tym, że może ona służyć celom projektowych.
Projekt zagospodarowania terenu na mapie do celów projektowych
Mapa do celów projektowych powinna być przekazana architektowi dokonującymi adaptacji, wraz z decyzją o warunkach zabudowy (ew. wypisem i wyrysem z miejscowego planu) oraz czterema egzemplarzami projektu architektonicznego (gotowy projekt domu).
Projekt zagospodarowania terenu wykonuje się w skali 1:500 lub 1:000, by widoczna była na niej cała planowana i istniejąca zabudowa terenu. Na mapie architekt powinien zaznaczyć granice działki, usytuowanie jej względem stron świata oraz sąsiednich nieruchomości. Dokonuje również obrysu planowanego budynku, a także istniejącej już na działce zabudowy. Zaznaczony zostaje również sposób odprowadzania ścieków z nieruchomości, układ zieleni czy komunikacyjny, z lokalizacją wjazdu na działkę. W projekcie zagospodarowania powinny zostać oznaczone również miejsca na składowanie odpadów (śmietnik), zbiorniki na nieczystości (szambo, przydomowa oczyszczalnia ścieków), ogrodzenie czy mała architektura ogrodowa.
Warto tak wybrać działkę, by wjazd znajdował się od północy. Dzięki temu salon z wyjściem na ogród, który planuje się z drugiej strony, będzie nie tylko wypełniony słońcem, ale również oddalony od gwaru ulic.
Oprócz rysunku na mapie, architekt przygotowuje również część opisową projektu zagospodarowania terenu. Znaleźć się tam powinny informacje o powierzchni: zabudowy projektowanych i adaptowanych obiektów budowlanych, dróg, parkingów, placów i chodników, powierzchnia zieleni oraz innych części terenu niezbędnych do sprawdzenia z ustaleniami miejscowego planu, czy w przypadku jego braku – z decyzją o warunkach zabudowy.
Jak jeszcze warunki zabudowy wpływają na projekt zagospodarowania terenu?
Trzeba pamiętać, że zapisy miejscowego planu lub decyzji o warunkach zabudowy w dużej mierze wpływają na to, jaki dom można budować na działce i jak go usytuować. Architekt adaptujący projekt domu musi wziąć pod uwagę minimalne odległości od granicy działki czy sąsiedniej zabudowy, garażu, szamba czy przydomowej oczyszczalni ścieków, od napowietrznych linii wysokiego lub średniego napięcia. Minimalne odległości podane są w rozporządzeniu o warunkach technicznych, jednak gmina w decyzji o warunkach zabudowy umożliwia niekiedy bliższe usytuowanie względem granicy działki.
Decyzja o warunkach zabudowy zawiera również informacje o tym, jaki jest przewidziany dostęp do drogi publicznej czy w jaki sposób działka może być uzbrojona. Wpływa również na wybór samego projektu domu, określając jaki typ zabudowy możliwy jest na działce, jakie maksymalne gabaryty i powierzchnię zabudowy może mieć budynek, czy wreszcie jaki jest minimalny lub maksymalny kąt nachylenia dachu.
Standardowo, ściana z oknem musi być oddalona od granicy o 4 metry, ściana bez okna o minimum 3 metry. Bliższe usytuowanie jest możliwe tylko w przypadku, gdy wynika to z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z decyzji o warunkach zabudowy.
Obszar oddziaływania budynku. Jakie znaczenie ma przy budowie domu?
Zgodnie z nowelizacją prawa budowlanego z 2015 roku, architekt ma również obowiązek określenia obszaru oddziaływania budynku.Definicja podana w ustawie określa obszar oddziaływania jako teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu.
W informacji o obszarze oddziaływania architekt powinien wskazać przepisy prawa, w oparciu o które dokonano określenia obszaru, a także zasięg obszaru oddziaływania obiektu przedstawiony w formie opisowej lub graficznej albo informację, że obszar oddziaływania obiektu mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany.
Dom jednorodzinny nie może więc być uciążliwy dla sąsiadów i nie może wpływać na ich nieruchomość. Budynek oddziałuje na teren np. zwiększając zanieczyszczenie powietrza, generując zapachy czy hałas, ograniczając światło dzienne itp. W przypadku domów jednorodzinnych najczęściej wszystkie te działania dotyczą działki, na której dom jest wybudowany, zatem „obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na której został zaprojektowany”. Zgodnie z prawem, jego budowa zwolniona jest z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Budowę domu wystarczy zgłosić do urzędu.
Źródło: DOM.PL, 02.2017
