Flipy mieszkaniowe - o czym powinien wiedzieć inwestor?

Flip mieszkania oznacza odpowiedzialność z tytułu rękojmi

Jedno z popularnych pytań, jakie zadają osoby planujące flipy mieszkaniowe dotyczy tego, czy inwestor ponosi odpowiedzialność za wady odsprzedawanej nieruchomości (najczęściej lokalu mieszkalnego). W tym kontekście warto odwołać się do kodeksu cywilnego (KC), który wskazuje, że rękojmia za wady fizyczne i prawne dotyczy nie tylko transakcji obejmującej sprzedaż nowego mieszkania. Używane lokale również są objęte pięcioletnią rękojmią, która może skutkować roszczeniami o usunięcie wady, obniżenie ceny lub odstąpienie od umowy w razie istotnej wady.

Co więcej, rękojmia znajduje zastosowanie nie tylko w sytuacji, gdy sprzedawcą jest przedsiębiorca, a nabywcą konsument. Zgodnie z przepisami KC, sprzedawca nieprowadzący działalności gospodarczej również odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne nieruchomości. To ważna informacja dla inwestorów, którzy chcą wykonać swój pierwszy flip mieszkania bez rejestracji działalności gospodarczej.

Flipy mieszkania - czasem rękojmia będzie bezterminowa

Warto również podkreślić, że w przypadku umowy zawieranej pomiędzy dwoma osobami niebędącymi przedsiębiorcami możliwe będzie ograniczenie lub nawet całkowite wyłączenie rękojmi w ramach umowy. Jeżeli sprzedawca jest przedsiębiorcą, a nabywca konsumentem, czyli osobą kupującą lokal na cele bezpośrednio niezwiązane ze swoją działalnością gospodarczą lub zawodową, to podobne ograniczenie zakresu rękojmi zostało zabronione. Osoba wykonująca flipy mieszkania powinna też wiedzieć, że umowne ograniczenie rękojmi nie dotyczy wad podstępnie zatajonych. Roszczeń za takie wady można dochodzić niezależnie od upływu pięcioletniego terminu rękojmi.

Regularne inwestowanie wymaga działalności gospodarczej

Już wcześniej wspomnieliśmy, że transakcje zakładające szybką odsprzedaż mieszkania (flipy) mogą być rozliczane podatkowo bez zakładania firmy. Ta zasada powinna jednak dotyczyć tylko pierwszej inwestycji, gdyż później fiskus prawdopodobnie zacznie się dopatrywać powtarzalnego i zorganizowanego charakteru zarobkowania, czyli dwóch cech, które są typowe dla działalności gospodarczej.

W praktyce osoba, którą interesują flipy mieszkaniowe, powinna od razu myśleć o rejestracji działalności gospodarczej lub założeniu spółki. Stanowiska lokalnych urzędów skarbowych bywają bowiem różne i nie zawsze są spójne. Co więcej, w kontekście firmowego opodatkowania, żadnego znaczenia dla fiskusa nie będzie miał fakt, czy podatnik formalnie prowadzi działalność gospodarczą (zobacz: Wyrok NSA z 8 września 2020 roku, sygn. akt II FSK 1106/18). Prawnik do spraw nieruchomości odpowie na pytanie, jaką formę działalności gospodarczej należy wybrać.

Flipy mieszkaniowe: umowy powinien sprawdzić ekspert

Początkujący inwestorzy czasem mają również pytania odnośnie tego, czy umowa przedwstępna powinna zostać zawarta w formie notarialnej. Odpowiedź na tak zadane pytanie nie jest jednoznaczna. Warto bowiem pamiętać, że notarialna forma umowy przedwstępnej generuje koszty i pozwala drugiej stronie na sądowne wymuszenie sfinalizowania transakcji. Jeżeli inwestor jest zdecydowany na flip, mieszkanie można sobie definitywnie zarezerwować poprzez przedwstępną umowę notarialną. Warto jednak skonsultować taki krok z ekspertem.